恩佐娱乐官网下载最高占成:问诊青岛物业纠纷③丨业委会之惑:有的难成立,有的成被告……诸多疙瘩,如何破解?

2022-07-04 22:52 大众报业·半岛新闻阅读 (81830) 扫描到手机
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半岛全媒体记者 陈邵华 郑成海 赵耀光

最近,半岛都市报、半岛新闻客户端持续推出“问诊岛城物业纠纷”系列报道,深度聚焦部分小区物业服务中的系列堵点、痛点和难点问题,在业主圈引发共鸣。

众所周知,小区业委会代表着全体的业主利益,负责监督物业服务、与物业保持密切沟通,扮演着极为重要的角色。但在现实中,不少小区却面临着烦恼和尴尬:有的业主们多方奔走,业委会却迟迟无法成立;有的业委会成立了,在运行过程中不仅遭遇质疑,甚至被诉至法院……

背后原因何在?如何走出困境?记者对此进行了多方采访。

资料图 视觉中国供图

>>>调查<<<

跑了一年多,依旧没成立

青岛市物业管理条例明确规定,一个物业管理区域依法成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。然而,一些小区在组建业委会时却频频被“卡”。

2021年4月,城阳区华城路五小区曾因物业“跑路”遭遇“垃圾围城”的窘境。该小区建于上世纪90年代,此前因物业费太低,物业公司常年入不敷出,最终无奈退出。当时,多位居民提出了筹建业委会、选聘新物业的想法,小区业主方先生就是其中之一。令他失望的是,一年过去了,小区业委会仍未能如愿成立。

“对于小区业委会的成立,有太多‘硬杠杠’,现在我们小区业委会的筹办工作已终止。”6月30日,方先生遗憾地说,当初为了筹建业委会,小区业主专门建立了筹备微信群,并主动发动左邻右舍,分别给认识的邻居们打电话。“业委会筹备初期,小区半数以上居民都表示非常支持,但到了投票环节还是出了问题。”方先生介绍,由于是老旧小区,30%以上的房屋被外租出去,许多业主并不在小区居住,但投票要求租户不能代投,打电话投票也不计数,这些条条杠杠无形中抬高了通过率的门槛。

夹岭沟花园小区,物业公司撤走后,业委会承担起小区管理的重任。

“但让我们感到不解的是,业委会虽然因未能达到投票率不予通过,那小区现在的物业是怎么进来的?”他说,当初成立业委会的初衷就是因物业撤出导致垃圾满天飞,大伙筹备成立业委会就是为了选聘新物业,“如今,业委会没有成立,物业公司却成功入驻小区,那物业进驻还需不需要居民投票?”他说,业委会筹备组曾就物业投票通过的相关问题进行了咨询,“对方的答复是,物业入驻允许电话投票,但业委会成立投票则不可以,这些都是相关法律条文规定的。”

“为了成立小区业委会,我们找过很多部门反映情况。”同样在为成立业委会而多方奔走的还有家住李沧区中南世纪城三期的高女士等人。高女士告诉记者,他们之前按照要求收集了业主们的资料,并提交给街道,但一直都没有消息。后来,他们还打过12345政务热线,并向行风在线等反映过情况,在大家的努力下,相关部门总算同意接受申请书。“跑了很长时间,这还只是刚刚走出了第一步。”高女士说。

“为了阻止我们成立业委会,曾有人在我家门口泼漆,还划过我的车。”7月2日,夹岭沟花园小区业委会主任张鹏告诉记者,当初他们小区成立业委会时也颇费周折,他和家人甚至曾被人恐吓过。他认为,成立业委会必然会影响到相关方的利益,有人千方百计阻挠就不奇怪了。

小区“爷爷团”,呼唤年轻人

6月27日,在市北区海岸锦城三期大门入口附近,一位老大爷正拿着锄头在一处花园里翻土除草,他身后的小区里环境整洁、秩序井然。

市北区海岸锦城三期志愿者义务作业。

“这是73岁的志愿者姜大爷在帮大家义务除草。”多位业主告诉记者,清理杂草,建牡丹园、月季园,美化小区等工作,一直以来都是业委会及志愿者们长期开展的常规义务劳动项目。

居民王先生介绍,该小区共有9个楼座、1500多户居民。2017年底,经过上千名业主签名,选出了由九名委员组成的业委会。这些年来,在业委会的积极推动下,小区面貌发生了巨大的变化。“物业费每平方0.85元,上交率达到了95%。”居民们说。

王先生说,五年来,业委会为大伙办了许多实事。比如,小区外有条车道,之前经常有车辆乱停乱放,数量多达几十辆,严重影响消防车、救护车通行,也给业主们进出造成了麻烦。“业委会牵头找交警、城管、街道办等部门沟通后,购买了隔离墩和钢管,大家顶着酷暑进行改造,最终形成了如今人车分流的效果。”

市北区海岸锦城三期业委会牵头安装的隔离墩

“为业主排忧解难,这项工作我给业委会打满分。”业主冯先生说,小区大门口原来是45度视角,开车视线不好,经常造成车辆刮擦。征得园林部门同意并进行公示后,在物业公司支持配合下,业委会及志愿者通过移树拓宽了大门口角度,消除了隐患。“去年,大树滴油给业主车辆造成了很大麻烦,业委会督促物业进行修剪,解决了难题。”

尽管大伙一片点赞,但业委会主任任玉端也有苦衷和烦恼。他说,如今,业委会九名成员,除了一名80后外,其他多数是退休人员,而且年纪都不小了,像他今年64岁了,还有七十多岁的,堪称“爷爷团”。任玉端坦言,下一步业委会换届非常期待能有更多的年轻业主加入进来,大家一起来解决小区的各种难题。

对此,一位业内人士介绍,部分老旧小区业委会以老年人居多。近几年,业主权益意识增强,许多新小区参与业委会筹备组建的年轻人越来越多。“以崂山区金家岭街道为例,书香门第、美林小镇以及瑞士花园三个小区的业委会主任都是资深律师。”

市北区海岸锦城三期服务站里存放的工具

服务遭质疑,坐上被告席

“小区业委会成员没有任何报酬,都是义务为业主们服务。”采访中,海岸锦城三期小区居民王先生说。业委会主任任玉端告诉记者,五年来,业委会经历了从不被理解到被拥护的转变。

6月27日,记者在该小区入口处的公示栏上看到,2021年7月至12月的公共收益收支明细表一目了然。“小区一切公共收益都公开透明。”业主张大爷介绍,业委会成立不久就召集业主一起清点了地上公共部位车位,并对电梯广告、饮水机合同等,邀请党员楼组长和群众代表签名见证,做到了公开透明。

市北区海岸锦城三期业委会牵头治理乱停车。

“关于小区账目问题,还曾引发两年诉讼。”任玉端告诉记者,业委会成立初期,有业主曾以“部分账目费用不清”为由将业委会告上法庭,也有业主对成立业委会和物业签定包干制观点看法不一,他们要求实行承包制,要求掌管小区公共收益,如对绿化停车费分工等。最终,这些业主的诉讼均被法院驳回。“2019年8月,我们召开临时业主大会,对公共部位收益余额按照青岛市要求,做到了三分之二以上业主签名同意纳入住房公共基金账户管理。”任玉端说。

夹岭沟花园小区业委会主任张鹏向记者介绍,从事业委会工作不仅没有报酬,还要牺牲个人大量的时间。以他为例,他们小区共有1600多户居民,当初竞选业委会委员时,家人就不太支持。“因为我是从事旅游方面的工作,工作时间比较灵活,再加上这几年行业不太景气,所以有大量的时间来为居民服务。”他说。

多个小区业委会工作人员直言,在为业主服务的过程中被质疑很正常。“一方面,业委会一切工作要在公开透明的状态下运行,另一方面,也希望小区业主们在监督的同时,也给予多一些支持、信任和理解。”一位工作人员说。

操作不规范,抱团来维权

采访中,业内人士告诉记者,依据青岛市物业管理条例,业主在物业管理活动中,享有监督业主大会筹备组、业主委员会的工作,对共有部分使用、收益享有知情权、监督权等权利。随着法律意识不断提升,业主依法监督业委会的案例也越来越多。

记者登录中国裁判文书网查询发现,岛城业主起诉小区业委会的案件有不少。例如,在西海岸新区某小区,多名业主曾将业委会诉至法院,请求撤销罢免前期物业和授权业委会执行招标或选聘新物业及与新物业签订物业服务合同的决议。因认为业委会改选成立后形同虚设,李沧一小区多位居民也将业委会告上法院,要求提供维修资金的使用情况、社区管理规约、会议记录、共有部分使用和收益的所有材料等。此外,在人民网领导留言板等网络投诉平台,也有部分业主反映小区业委会存在一些相关问题。

北京浩天(青岛)律师事务所邹永盛律师分析指出,部分业委会存在损害业主利益的行为,很容易引发投诉或诉讼。再者,有些业委会对于公共收益定价不明,发生这些行为,业主应向有关部门投诉并对物业追责。“公共区域的利用问题,很多都应由业主大会投票表决,但上千户业主的小区,业主大会的召开难题是现实问题,业委会为保证快速高效解决问题,可能会超越权限做出抉择,这就有可能损害了部分业主的利益。”他说。

夹岭沟花园小区,物业公司撤走后,业委会承担起小区管理的重任。

>>>声音<<<

业委会不监督,危害会更大

记者注意到,青岛一些区市正在加快推动居民小区成立业委会的步伐。例如,崂山区加强和改进居民小区物业管理工作三年攻坚方案明确提出,到 2022 年年底,全区物业服务基本达到全覆盖,业主委员会组建率达到 60%以上。方案提出,在业主委员会成立和换届时,可将退休教师、公安干警等老党员、老同志发展为业主委员会成员,到 2022 年确保新成立和换届的业主委员会成员中党员比例不低于 60%。

“业委会对物业的制约更有效。”在北京浩天(青岛)律师事务所邹永盛律师看来,业委会的重要性不言而喻。他说,一个好的业委会起着承上启下的作用,可把业主的呼声反馈给物业,也可对物业起到监督作用。“没有业委会的物业服务,有各种办法对付分散的业主,导致大事化小小事化了。”

他说,也有一种情况,由开发商人员组成的业委会,两者之间是亲属关系,这样的业委会不但不能发声制约,反而会出现损害业主利益的行为。业委会和物业的工作有一个相似之处,干好了很难,干不好很简单,因为众口难调。现实中,业委会不监督反而比没有业委会的危害还要大,变相和物业在一起损害业主的利益。他认为,这种情况大量存在,全国发生了不少类似案例,业委会主任收受贿赂、侵占公共利益等。

山东元鼎律师事务所单正国律师认为,业委会成立难,其中一个原因在于业主的法律意识、参与意识以及善于自我管理和自我维护的能力相对薄弱。其二,业主委员会没有费用“活水”来支付后续服务,这也是导致在业委会成立后的运营过程中会出现别有所图或者能用某些手段控制业主委员会,并通过业主委员会来牟利的原因之一。

单正国律师认为,是否应能像房屋维修基金一样,在业委会筹备前期建立业委会的提存,在新建的过程中提存出一部分基金,这部分资金作为业委会的运营基金,从而保证业委会有一定的运营资本。这个机制可以让业委会有“活水”能生存下去。他说,由于很多业委会的委员都来自各行各业,很多人都不了解业委会应该做哪些工作,应建立辅导机制,由政府组织辅导员对业委会进行相关辅导。

市北区海岸锦城三期志愿者义务作业。

>>>建议<<<

既要加担子,也要戴紧箍

那么,如何加强对业委会的监管?采访中,这个问题成了多方共同关注的话题。岛城一位社区居委会负责人直言,曾有小区居民要求居委会罢免业委会负责人,但实际上居委会履行的是一种指导监督职能,选举业委会、更换业委会成员等必须按照法定程序由小区业主大会进行表决。

记者看到,崂山区刚刚下发的相关文件明确提出,强化对街道落实相关制度情况的检查考核,促进业主委员会依法依规履职。对发现存在业主委员会及其成员挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金;利用职务便利索取、收受建设单位、物业企业以及有利害关系业主提供的利益或者报酬;利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用;篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品;违规泄露业主信息等行为的,严格按照法律法规进行处理。

青岛市住建局物业管理处工作人员介绍,省市物业条例以及民法典等法律法规对各部门的职责都有明确规定,业委会的成立和换届都是属地化管理,由街道办事处和社区居委会负责执行。根据青岛市物业管理条例,由街道办事处负责组织指导本辖区业主大会成立和业委会选举、换届工作、监督业主大会和业委会依法履行职责,协调处理物业管理中的重要问题和事项。

山东元鼎律师事务所单正国律师认为,对业委会的监管,是一个综合性问题,包括社会监管和舆论监管。其中,社会监管和业主相挂钩,行政监管则是一种制度监管和法规监管,比如进行立法,同时不光要上紧箍还要给一定的资金,如果仅仅凭人管人会特别难,制度监管可行性更高,比如考核、点评等,业主可以通过互联网进行点评,投票也实行网络化,同时也社区也对其进行监管。总而言之就是建立一个制度,结合大数据、互联网等便捷的方式,业主进行点评并上传,据此进行考评。这种综合性的监管需要一定的制度和体系,目前很多小区问题的根源就在于缺少综合性、体系性监管机制,同时,法律法规也相对并不完善,同时,也没有足量的资金支持业委会不断提升服务水平。

资料图 视觉中国供图

>>>延伸<<<

手机上点一点,也能参加投票

去年,青岛市相关部门正式推出了智慧物业管理服务平台,供物业管理各方免费使用。当年底,李沧区逸景公馆成为首个使用该平台进行微信投票召开业主大会的小区。

记者了解到,目前该系统正在众多小区得到推广和应用。前不久,在崂山区金家岭街道的指导下,惠都社区居委会召开业主大会,通过青岛市智慧物业管理服务平台进行表决,最终选聘出小区物业服务企业。在夹岭沟花园小区,即将召开2022年业主大会并表决相关事项,业主们可选择电子投票和现场书面投票。

前不久,市物业服务保障中心相关会议上,大家一致认为,通过智慧物业建设,建立物业管理活动中业主、业主委员会、物业服务企业、行政管理等相关主体线上联系渠道和沟通交流平台,通过共建、共治、共享和相关信息化约束手段能有效约束相关主体行为,有利于解决当前物业服务不规范、小区信息不公开、业主大会召开难、业主委员会监管难等问题,持续提升物业管理和基层治理水平。

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