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　　日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(下称《报告》)称，2019年8月核心城市房价停止上涨，且近3-5年曾有较大涨幅的二线城市，如济南、青岛等房价以回调为主。

　　经济导报记者调查发现，目前不少购房者在持币待购，处于观望中。

　　济南房地产网总经理柳廉恒认为，房价企稳是不少人的共识。在这种大趋势下，不同房产会产生涨跌分化，需要具体房产具体分析；对于购房者尤其是刚需族来说，“最需要的时候，才是购房最佳时机。”

　　购入房产更关注地段和学区

　　根据《报告》，今年8月济南房价环比下跌1.1%、同比下跌11.01%；青岛更比去年同期下跌15.82%。《报告》将济青两地归类为“近3-5年房价曾有较大涨幅的二线城市”，并将这种下跌评价为“削峰”效应。

　　居民刘彬目前在济南市长清区与人合伙经营一家信贷公司，他父亲上世纪90年代就开始做生意，最早是开工厂，为此家里还买了厂房；后来制造业不太景气，又把厂房改造成公寓出租。

　　2017年年初，长清区兴起的大规模旧城改造涉及到了刘彬家的公寓，回迁之后，他家里一共分到了8套房产。据他介绍，自己名下有2套，这些房屋都已对外出租。

　　刘斌发现，“繁华的地段再加上小户型，这种房子非常适合刚需族。此外，好的学区房非常紧缺，流向市场的也很少。”上个月，他去了位于济南大学城实验学校东侧的金基悦麓小区看房。算上支付给中介的“名额费”，这个小区的成交价格在每平米18000元左右。

　　与此同时，刘彬也注意到，长清区辖区内各村镇出现了一批空置的住房，“长清的年轻人都希望去济南落户，所以家里的房子都空出来了，这些房子都不好卖。”

　　基于以上认知，刘斌认为未来房价整体企稳，但在不少房产出现空置的情况下，一些具有独特附加值的房产可能会被追捧，“如果有合适的买家，我也不介意卖房。”

　　“谁知道会不会继续降价呢？”

　　所谓的“好买家”，应该是碰到适合自己的房子会毫不犹豫出手的人。而身为刚需一族，朱涛确实算不上房主眼中的“好买家”，在错过了济南“近3-5年曾有的”房价“较大涨幅”后，他现在正愁着买房，“当然，当初我也没多少钱，知道会涨也买不起。”他如是自嘲。

　　朱涛是泰安肥城市人，2015年，他正好在济南王舍人镇从事建筑工作，亲眼见证了济南CBD片区的兴起，以及房价的“较大涨幅”。因为长期在王舍人镇工作、生活，他理想中的房子也不免以这里开发的项目为参照，“其实我对交通没那么多要求，用不着紧邻地铁站，也不用距离新东站只有几公里；但还是希望周边设施更齐全，生活更便利一些，至少步行就能到一个像样的商业区。”

　　前段时间，朱涛曾经到位于济南雪山片区的中新国际城看房，亲身参与CBD建设的他表示，此前根本看不上那儿的房子，“但在我了解的几个楼盘中，这已经是比较合适的了。”

　　之所以迟迟未能买房，一方面是朱涛的理想与现实落差过大，另一方面也是因为囊中羞涩。他表示，自己出身农村，希望能落户城市，而且还要有套像样的房子，未来也要考虑父母的养老问题，“自己工作几年攒了些钱，加上家里的资助，首付都不一定够。”

　　根据中新国际城在“搜狐焦点”发布的动态，目前毛坯房均价在每平方米14500-15000元，如果按照一套“像样的”房子100平方米计算，朱涛手里的钱还真不够交首付的。

　　“就在前几天，售楼处又给我打电话了，说是四期开盘毛坯房每平方米13000元。”如此一来，首付就够了。但朱涛却表示自己还想“稳一稳”，“买涨不买跌嘛！房价从每平方米15000能降到13000元，谁知道会不会继续降价呢？”

　　市场产生了分化

　　上述《报告》指出，8月份核心城市房价增速放缓，济南房价微弱下跌。

　　作为济南本地房地产观察人士，柳廉恒认为，现在房地产行业早已脱离整体快速上涨阶段，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位早已深入人心，所以公众更看重房屋的居住属性，“既然不能快速增值，一些居住功能差的房屋自然就不受市场青睐，市场也会很快产生分化，自然影响整体态势。”

　　柳廉恒表示，既然市场产生了分化，房价涨跌就不能再用整体态势来判断，需要具体问题具体分析，“具体来说，就是需要根据自己的预算、需求，明确一个属于自己的需求标准，只有有了标准才能探讨房产价格的走势，以及判断是否买入。”

　　作为购房者，朱涛暂时被预算卡住了；作为房主，刘彬则能“筛选”购房者，“以我为主”确定议价标准。所以柳廉恒直言，在当下这个市场环境，房屋买卖双方的博弈并不对等，有时候，购房者尤其是刚需客也不得不接受“苛刻”的审视。

　　但一如刘彬观察到的那样，长清辖区内各村镇也出现了不少空置的房屋，柳廉恒认为这样的房屋在入市时，房主的条件必然宽松许多，购房者也有了博弈的资本。

　　“那么，什么时候出手买房合适呢？”柳廉恒建议，“对于购房者尤其是刚需客来说，最需要的时候，就是购房最佳时机；而对于房主来说，房屋仍然是很好的保值资产，可以根据自己的需求标准对照目标房屋，自行判断持有或卖出。”