如果商品房预售制取消 房企将怎样倒下?

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2018年09月22日 09:47:40
来源:经济观察报

经济观察网记者陈博 9月21日,一份由广东省房地产行业协会(以下简称“广东省房协”)向各副会长单位发布的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“通知”)显示,由于商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料,将于9月25日上报住房城乡建设部(以下简称“住建部”)。

该材料提出,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

为此,广东省房协向各副会长单位征集意见,请各房企就商品房预售许可的存废提出建议,并详细说明理据,于9月23日前反馈。

商品房预售制度酝酿取消,并非限于广东单个省份。《通知》同时称,日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。其中要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

广东省房协相关人士表示,目前相关制度是否调整,仍处于研究论证阶段,下发通知是因为住建部要求各地进行评估汇报。

影响几何

一位港股上市房企的副总裁说,现售的问题早已提出过。如果实行,对房企的影响确实很大,特别是资金实力弱的中小房企,很多实力不够的房企将因此退出房地产行业。同时,房企成本会提高,房价也进一步提升。

经济观察网从一家百强房企广州区域的项目总经理处了解到,按照预售制度,房企在拿地之后,快节奏的话6个月可以入市,正常速度则是9个月开盘。根据银行的放款节奏,通常开盘后2个月就会放款,这些首付款和银行尾款,全部作为预售款进入三方监管专用账户。开发商若是想要动用这部分预售款来支付工程款、经营用款、银行利息、税金、运作费等,都要经过房地产交易监控中心审批,而且专用账户内的资金普遍要按已预售合同总金额的10%留存,以供后续开发。而一旦改成现售的形式,开发商要等到全部房子建设完毕,也就是大概3年后才能对外销售,回笼资金。

这也意味着,现售制度下的回款周期至少比预售制增加了2年左右。

“这项制度很完善了,如果变更,将会对中国金融监管市场、按揭放贷系统影响很大,对房企回笼资金影响很大,一旦实施,会死一批企业的。”一名阳光城的高管说,在现售制度下,房企高周转做不到了。

《通知》也提到,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。

商品房预售制度利与弊

商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。最早出现于香港,1956年,香港政府出台《预售楼花同意书》,正式以法律形式对楼花预售进行规范管理。

内地的商品房预售制度借鉴了香港房地产的开发经验,通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立,实施至今已近25年。

商品房预售制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,但在漫长的发展过程中,也逐渐衍生出风险。按照上述《通知》,这些风险主要体现在几方面:

一是一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾,将严重损害购房人的切身利益,同时会产生大范围长时间信访事件, 增加维稳压力。据不完全统计,2017年广东省资金链断裂类矛盾总数达61宗;

二是由于我国商品房预售市场起步较晚,有关法规制度不够完善,主管部门的管理职能作用没有正常发挥,导致房地产市场虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售等乱象丛生;

三是商品房预售制度降低了房地产业的门槛, 不具备开发实力的企业进入市场, 降低了开发企业的自有资金要求,刺激了房地产的过度投资和开发,造成不平衡发展和低效率竞争。

事实上,早在2005年8月15日,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》首次指出,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

然而,上述《通知》也称,商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

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